广州天河集中推地或可平抑高房价

王露

在限贷放松，节后成交数猛升的当口，广州一口气推出天河区10宗商住用地，总起拍价为189.21亿元，这是今年广州起拍总价最高的一次大规模推地，而且其中8块是住宅用地，有楼市回暖的预判，业内对此次宅地成交前景相当看好。

从交易公告看，10块地中有8块都是华美牛奶厂地块，据悉，华美牛奶厂是广州“三旧”改造工程之一，其改造项目规划方案今年6月获批通过，而地块并未纳入年初广州国土房管局的供地计划表，可算是土地市场上意外的“惊喜”。8宗地块以二类居住用地为主，兼有部分商业用地，总宗地面积为54万平方米，总建筑面积为80万平方米，总起拍价高达90.81亿元，挂牌楼面起始价为8000~12000元/m2不等。华美牛奶厂出让地块中凡涉及居住用地用途地块，均设置最高限制地价。按照规划方案，地块将改造成为低密度住宅区，预计可增加约70万平方米商品住宅供应。

另外一个受关注的则是东圃立交地块，该地块为二类居住用地、防护绿地和城市道路用地，用地面积12.33万平方米，规划建筑面积36.96万平方米（含地下），挂牌起始价44.6亿元，起拍楼面地价12058元/m2，地块出让也设置了最高限制地价64.6229亿元。值得一提的是，竞得该地块要按穗规委会审议通过的要求，将在项目范围内跨越东环高速路段设置上盖绿化平台，即快速路上“加盖”变成隧道，隧道上方建成公园，两边则建设大型住宅楼。这意味着地块建成，将成为广州首个跨越快速路的小区。

同时推出的还有金融城起步区AT091007地块，宗地面积2.91万平方米，规划建筑面积38.45万平方米，挂牌起始价为53.8亿元，楼面地价14000元/m2。

此次推出10宗天河地块，有业内人士认为，如此大力度的土地供应是因为今年土地拍卖收入不理想，完成全年任务压力大，数据统计显示，截至9月17日，广州通过招拍挂方式出让土地共收入437亿元，按照今年年初800亿元的任务估算，完成率仅54.63%，加上9月29日成交的155亿元，在今年仅剩的不到三个月中，政府的推地压力明显不小。不过相对于9月29日有点惨淡的行情，业内人士对天河地块的拍卖前景则普遍看好。

合富辉煌首席分析师黎文江表示，首先天河的地块位置就决定了其有吸引力，就算华美牛奶厂地块偏远了点，只要周边配套改造铺垫一下，也比其他区域有吸引力，况且其起拍价不算高。其次，因限贷放松，市场对回暖预期较高，预计第四季度楼市行情不错，这种情况下房企也乐意拿地，如果广钢新城的地是9月30日后拍的，其行情也不会如此。另外，预计会有更多外地房企会有兴趣争夺天河的地，而成交价格预计会超出起拍价不少，因为市区目前的平均地价在1.5万元/m2左右，楼价则在2.7万元/m2左右，广钢新村都能拍到1.8万多元/m2，天河的地块至少也能达到这个价格。

方圆地产首席分析师邓浩志也表示对天河住宅用地成交行情看好，他认为天河宅地的溢价率会超过广钢新城，奥体板块的天健上城目前的售价在2.2万~2.4万元/m2左右，华美牛奶厂地块也能达到这个价格，而且因为同时推出8块地，非常好打造一个全新的板块，估计会有一家发展商拿下多个地块的情况出现。对于金融城地块，邓浩志则表示不看好。他认为，目前广州的商业用地已经是供过于求的状态了，而且金融城地块总价达到50多亿元，无论单价还是总价都比较高，会挡住不少房企出手的意愿，此外，今年7月后商地不再允许做公寓，因此只能做写字楼，而写字楼供应量已经很大了，除了销售很可能需要发展商自持经营，同时项目还有27万多平方米的商业部分，类似天河城这样大体量的商业部分对经营压力也很大，在金融城板块，可能10年都难旺起来。

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